Czy Frankowicze wynajmujący lokale odzyskają pieniądze?

24 października bieżącego roku TSUE wyda ważne orzeczenie w sprawie C-347/23. Dotyczy ona pary Frankowiczów, którzy przed kilkoma laty zakupili mieszkanie pod wynajem za pieniądze z kredytu frankowego. W trakcie zaciągania kredytu oraz podczas kupna nieruchomości, jego wynajmu, a także przy zarządzaniu nieruchomością, parę Kredytobiorców frankowych reprezentował pełnomocnik, ponieważ para ta mieszkała za granicą. Po wielu latach spłaty wysokich rat rozpoczęli walkę w sądzie o anulowanie wadliwej umowy frankowej podpisanej z Getin Noble Bank. Sprawa znalazła się w Sądzie Okręgowym w Warszawie.

Sąd zdecydował się skierować pytanie prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W tym pytaniu poprosił on sędziów TSUE o rozstrzygnięcie obiekcji, czy można uznać za konsumenta osobę fizyczną (zgodnie z Dyrektywą 93/13), zaciągającą kredyt hipoteczny pod zakup nieruchomości, która następnie będzie przeznaczona do odpłatnego wynajmu.

W tym miejscu należy zadać pytanie: Czy Frankowicz, który wynajmuje mieszkanie to konsument?

Jeżeli tak, wówczas Kredytobiorcom frankowym, wynajmującym mieszkania zakupione za kredyt CHF, należy się ochrona konsumencka. W tej sytuacji mogą oni ubiegać się unieważnienia umowy kredytowej na drodze sądowej ze względu na znajdujące się w niej klauzule abuzywne. Natomiast na te klauzule nie mają prawa powoływać się Frankowicze pozbawieni statusu konsumenta. Jak do tej sprawy odniesie się TSUE?

TSUE będzie analizować temat przyznania Frankowiczom wynajmującym nieruchomość statusu konsumenta na podstawie unijnej Dyrektywy 93/13 w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich. Według niej konsument to osoba fizyczna, która działa w celach niezwiązanych z handlem, przedsiębiorstwem lub zawodem. Natomiast według kodeksu cywilnego konsument to osoba fizyczna dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Sprawa C-347/23 odnosi się do Frankowiczów, którzy nie prowadzili stałej działalności z regularnym wynajmem nieruchomości. Ze środków uzyskanych na drodze zaciągnięcia kredytu zakupili tylko jeden lokal, traktując go jako prywatną inwestycję, a także zabezpieczenie na przyszłość. W związku z tym trzeba odróżnić ich stan rzeczy od stanu rzeczy przedsiębiorców, prowadzących działalność gospodarczą, która polega na odpłatnym wynajmie nieruchomości.

Tacy przedsiębiorcy muszą posiadać zarejestrowaną działalność gospodarczą, a także rozliczać się w oparciu o faktury VAT. Natomiast przychody z prywatnego wynajmu osoby fizycznej rozliczane są w oparciu o ryczałt. Osoby takie zgodnie z prawem mogą wynajmować swoje lokale bez prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z tym prawnicy, którzy reprezentują Kredytobiorców frankowych wierzą, że TSUE rozwiąże sprawę na ich korzyść, traktując Frankowiczów jak konsumentów.

Prawnicy banków mają inne zdanie na ten temat. Twierdzą, że TSUE powinien przeanalizować cel zakupu lokalu na kredyt. Według nich celem nie było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Frankowiczów i ich bliskich, tylko wzbogacenie się poprzez wynajem nieruchomości.